業內稱2016將成地王數量最多年份 地王成拍地標配

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樓主 2019-06-17 20:26:04
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百酈灣

五六萬元/平方米的房價,在很多城市可能已經相當高,甚至進入了豪宅級別。然而這樣的價格,在上海將只不過是遠郊地區普通商品房的入門級別。

近期在上海連連拍出的地王,給未來上海房地產市場所呈現的,就是這樣的現實圖景。亞太城市房地產業協會會長謝逸楓認為,今年可能是歷史上全國地王數量最 多的一年,成為名副其實地王潮的大年。“所謂的貨幣之水,房地產的容器。超發的貨幣,都涌入了房地產市場。”謝逸楓向記者表示,國資房企則成為今年地王潮 中,最有力的推動者。

雖然不久前國資委對部分國資房企進行了集體約談,然而國資房企在市場上拿高價地的腳步并沒有因此停下來。

地王大潮洶涌奔來

6月的最后一天,一家名為“奉賢發展”的公司用17.22億元的總價,拍下了上海奉賢區南橋新城10單元01D-03一幅土地。該地塊的樓板價達到3.4萬元/平方米,而周邊在售新房最貴的成交價,還沒達到上述單價地王的成本價。

據中原地產數據,前述奉賢南橋土地周邊在售的“湯臣臻園”成交均價只有2.7萬元/平方米,該區域在售“金輝天鵝灣”的成交價也不過3.3萬元/平方米。分析師指(4802.40,8.110,0.17%)出,按樓板價推算,“奉賢發展”所拍地塊未來的保本價至少在5.6萬元/平方米以上。

“和周邊樓盤目前的價格落差達到70%。也就是說,未來1-2年房價如果不漲70%以上,這個項目就會面臨虧本的風險。”中原地產分析師盧文曦表示,如此高溢價的地塊,最后如何盈利將是開發商繞不過去的檻。

當天另外一幅土地由閩系房企象嶼地產以21.2億元奪得,樓板價2.63萬元/平方米,溢價近兩倍。即象嶼地產所拍土地的成本單價,與當地在售新房的價格基本持平。

遠郊拍出地王,絕非孤立的現實。面粉貴過面包,是當下滬土地市場的普遍行情。“對開發商來說,土地溢價翻兩倍,成為在上海這樣的熱點城市拍到土地的新門檻。不飆價,拿不到地。現在想要拍到新項目,地王幾乎成了標配。”一家大型房企投資部人士說。

就在拍出前述奉賢地王的前一天,中糧地產(9.46,0.030,0.32%)在上海浦東南匯新場鎮剛拍了一塊地王。

歷經一個小時的拉據爭奪,6月29日央企中糧地產最終用24.4億元拍下了上海浦東新區新場一幅住宅用地,刷新了該地區的地價新紀錄。如扣除不可售部分,中糧所拍地王的實際樓板價,超過了3.8萬元/平方米,溢價率高達235%。

以成本價推算,中糧地產所拍新場鎮地王,未來保本價至少在5.3萬/平方米以上。

兩塊售價至少在5萬以上的地王,即使距離外郊環也有相當遠的距離。資料顯示,奉賢區南橋汽車站距上海市中心人民廣場約40公里,因該區域并無地鐵,從南 橋到人民廣場所需時間保守預期在2個小時以上。而新場鎮距上海市中心約35公里,乘地鐵到人民廣場的車程至少需要75分鐘。

國資房企是絕對主力

業界認為,上海郊區新房豪宅化,國企和央企功不可沒。有機構統計,近期頻頻出現的地王,至少一半以上為國企所拿。

公開資料顯示,奉賢發展為國企,去年年底時才剛剛成立;6月29日拍下滬嘉定地王的中糧地產同樣為央企。

近日在上海規土局、上海銀監局以觀察員身份觀摩土地拍賣現場的情況下,拍出嘉定地王的建發,則是廈門國資委旗下的第一大以房地產為主營業務的企業。

6月17日,建發斥資41.98億元奪得滬嘉定新城一塊單價地王。該地王的樓板價超過3萬元/平方米,而該區域新房的平均成交價也不過2.9萬元/平方米左右。如剔除不可售以及配套部分,建發嘉定地王的保本價,至少在5.6萬元/平方米以上。

據了解,上海規土局、上海銀監局雖然派出觀察員,但房企拍地的熱度并未因此而絲毫有所減少。

有開發商認為,國企和央企勇于拍地王是因為國企比民企更敢賭房價上漲,并有聯合起來抗風險的能力。分析師指出,國資房企可以通過多種渠道進行換倉,其通過資源對接方式來分散風險的途徑也比民企要多。

“有報告顯示,去年相當一部分國資房企的平均融資成本沒有超過5%,一些央企的融資成本甚至低至2%-3%。這樣的優勢,民企是絕對拿不到的。民企因融 資成本高,不可能承受過長的開發周期,一年左右就要開發上市完成資金周轉,再長一些的也不會超過2年時間。有一些民企雖然也很激進,但仍然比國企差了那么 一點點。”上海一位分析師告訴記者,在市場流動性過剩的環境下,由于國企和央企的資金成本更低,化解風險的手段更多,所拿地王完全可以囤地兩三年甚至更長 時間以后再上市。

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