房企金融夢變奏曲 專家:房企布局金融業依然需要謹慎

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樓主 2019-10-10 20:01:00
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秦灶新村南區

來源:國際金融報

圖蟲創意 圖

近日,一則“萬達向綠城出讓保險業務”的新聞引發市場對房企在金融業布局的關注。

隨著萬達網絡科技集團從萬達金融集團中獨立分拆,僅留下新萬達金融集團保險、投資等傳統金融業務,以及原萬達金融集團管理層的“出走”、飛凡的“謝幕”,再到如今保險業務的讓渡,市場一面唏噓萬達金融板塊的發展似乎與王健林最初的愿景越來越遠,一面詫異于萬達龐大的地產業務下隱藏著的“金融王國”。

事實上,房地產企業涉足金融領域,是近年來房地產企業追求多元化發展中較為重要的布局之一。

過去近十年間,泛海、恒大、綠地、華潤置地、萬科、萬達、泰禾、龍湖、寶能等房企均出現金融化趨勢,參股或控股銀行、保險、證券、信托、公募基金、互聯網金融等成了房企們實現金融夢的常規途徑。

有房企內部人士對《國際金融報》記者直言,布局金融領域,除了追求多元化發展之外,還有一個很重要的原因在于增加融資渠道。

同策資管發布的《房企大金融布局全樣本研究及轉型趨勢》中曾將典型房企轉型金融的模式大體上分為了五類。

其中,泛海是以金融為第一主業的房企代表,榮盛發展和恒大則扛起了金融業務為主業之一的大旗,以金融業為副業的有保利地產和泰禾,世茂則是金融業為房企轉型工具的代表,而引入資本投資當屬碧桂園。

構建龐大而牢固的金融帝國是很多開發商的夢想,雖愿景一致,但發展結果千差萬別。有低調潛行恐高聲言夢者,有相繼賣出逐漸瓦解者,有家大業大樂享收獲者,亦有布局多起未成氣候者……

這其中,萬達或成為了逐漸瓦解者的代表之一。

萬達金融瘦身

不久前將文旅業務全盤賣給融創后,萬達的“甩賣”步伐還在繼續,不同的是,這次的接盤方是素來專注地產業務的綠城。

12月17日,綠城中國公告稱,作價27.18億元將百年人壽保險股份有限公司(下稱“百年人壽”)11.55%的股權收入囊中。

公告中并未對賣方多加描述,僅稱賣方為中國注冊成立的股份有限公司,主要在中國從事商業、地產、文化產業、旅游業及金融業。

這一模糊的身份引起了市場的高度關注,透過蛛絲馬跡間的信息堆積,外界推測這位“神秘”賣家或是萬達。

公開資料顯示,大連萬達集團股份有限公司持百年人壽9億股股份,占總股本的11.55%,而其余單一股東持股比例均在11%以下。結合上述條件,萬達的身影浮出水面。

對此,《國際金融報》記者向萬達方面求證,對方不予置評。

據悉,百年人壽成立于2009年,總部位于遼寧大連,是東北地區首家中資壽險法人機構,主要從事提供人壽保險、健康保險、人身意外保險、再保險、獲批準使用自保費產生的所得款項及中國銀保監會所批準的其他業務。目前公司已在全國開設20家省級分公司,累計擁有分支機構330余家,全國主要省市戰略布局已基本完成。

百年人壽2017年末的綜合償付能力充足率為128.8%,2016年該數據為170.52%。償付能力充足率在2018年繼續下滑,據了解,截至2018年第一、第二、第三季度,百年人壽綜合償付能力充足率分別為109.89%、101.45%、103.77%。

這一數值顯然低于行業平均水平。此前,中國銀保監會網站披露,2018年三季度末,納入其會議審議的178家保險公司的平均綜合償付能力充足率為245%。

除了綜合償付能力不足外,百年人壽的保險業務也處于下滑狀態中。

2018年第三季度數據顯示,百年人壽不僅保險業務收入較上季度減少約40%至68.7億元,凈利潤也銳減約60%至約1億元。

除了大股東萬達,百年人壽的二股東也頗具看點。

今年下半年以來,深陷債務違約危機的新光控股集團有限公司(下稱“新光集團”)出現在了百年人壽并列二股東的位置。據媒體報道,目前其所持有的百年人壽的部分股權已被質押,因此有聲音指出,一旦上述股權被強行平倉,或將對百年人壽產生影響。

如此來看,百年人壽的資質算不上“優異”,但這并未影響其交易“身價”。以截至2018年上半年百年人壽約51.15億元的經審核資產凈值計算,此次交易估值的溢價率達360%。

當然,這一溢價率放至行業內來說并不高。對于此次收購,綠城方面表示,中國保險業的門檻高,人壽保險牌照擁有獨特的資本投資價值,加之中國壽險行業正迅猛發展,前景無量。此外,保險業務也符合綠城的未來戰略布局,為綠城今后加大在金融、健康等領域的布局打下基礎。

如果確認萬達為本次交易賣家,那這也意味著萬達在進一步收縮其金融業務戰線,此外,萬達此次割舍掉的是其金融版圖中,最重要且業績貢獻最大的一塊。

不久前,有媒體曝出,萬達擬出售被外界視為打造互聯網金融生態鏈的快錢支付業務,且快錢公司正陸續將其持有的多個萬達項目騰挪至萬達商管集團。

事實上,早在2014年,萬達集團以20億元收購快錢的同時,亦開始整體戰略轉型。金融業務晉升為其四大核心板塊之一,并被逐步打造成集飛凡(萬達“支付寶”)、快錢金服、征信、網絡小貸等于一體近乎全牌照的互聯網金融平臺。

彼時,萬達集團董事長王健林曾對金融板塊給予厚望。作為萬達未來輕資產商業轉型的重要組成部分,成立之初王健林便親自掛帥萬達金融平臺。

2015年上半年集團工作會議上,王健林就將銀行、證券、保險等三家公司的并購及萬達金融集團的組成列為工作要項。

“金融集團成立是萬達的一件大事,我對金融集團有很大期許,認為萬達未來價值最大的就是這一板塊。將來萬達文化集團的總市值和收入跟萬達商業有得一比,甚至有超過的可能,但我認為萬達金融將來比這兩家都大。”彼時,王健林毫不掩飾對金融板塊發展的期許。

有業內人士表示,“布局金融平臺的房企并不少見,一方面緣于轉型需求,另一方面也出于多元化盈利考慮。”

但不同于傳統金融,王健林的設想更為系統和龐大,萬達金融將和萬達商管、萬達電商結合,做真正的互聯網+金融。

資料顯示,在最新的組織架構調整后,萬達將旗下的四大業務集團由“商業、文化、金融、網科”變更為“商管、文化、地產、金融”,金融仍為萬達核心業務板塊之一。

此番出售百年人壽后,萬達金融將不再擁有保險業務的金融牌照,僅剩投資、資管、網絡小貸、私募基金等業務板塊。

泛海成房企金融航母

在房企這個細分領域,相較于萬達金融業務的不斷“瘦身”,以中國泛海控股集團有限公司(下稱“泛海集團”)為核心主體的泛海系在創始人盧志強的掌舵下于金融市場不斷低調潛行。

30多年前棄官下海,縱橫彼時風頭正勁的房地產業完成原始資本積累,盧志強一手搭建的泛海系此后通過一系列令人眼花繚亂的資本運作,先后成為民生銀行、鄭州銀行、民生證券、民生信托、亞太財產、民生期貨、民生典當、民生保險等金融機構的股東,并將保險、銀行、證券、信托、典當、融資擔保等多張金融牌照收入囊中。

相較于其他房企在金融板塊的淺嘗輒止,抑或是僅將金融作為副業,盧志強麾下的泛海集團的主業早已由地產全面轉向了金融。

1996年,中國第一家由民營企業投資入股的商業銀行——中國民生銀行正式成立,泛海集團為59位創始股東之一,占股6.52%。

1999年,民生銀行上市前夕,雖然劉永好的四川新希望農業股份有限公司(下稱“新希望”)以9.99%的股權占比一躍成為民生銀行的第一大股東,但有觀點認為,以9.42%的股權位居二股東的泛海集團或已“暗度陳倉”,與分別持有民生銀行7.96%、6.52%股權的中國船東互保協會(下稱“中國船東”)及中國有色金屬建設股份有限公司結盟。

在業界看來,與“盟友”一同投資參股以謀求金融機構的實質話語權,并隨后通過質押、擔保、高位減持等方式充分發揮融資便利,最終用金融套現資產反哺實業曾是泛海系一貫的操作手法。

事實上,在2006年盧志強頂替劉永好擔任民生銀行副董事長后,當年,據民生銀行的年報披露,泛海系及其關聯企業在民生銀行的關聯貸款達33.86億元,占關聯貸款比重79.9%。

在盧志強的規劃中,一家民生銀行顯然不夠。

2002年4月,泛海集團出資2.4億元攜手中國船東,以第一大股東的身份加入正值增資擴股的黃河證券(后更名為“民生證券”);同月,泛海系出資1.2億元,參與發起設立中國第一家民營股份制壽險公司——民生人壽,并成為其并列第一大股東,持股比例為14.45%;同年11月,泛海系通過旗下多家企業參與投資海通證券。這一年,泛海系還組建了民生典當、民生保險經紀公司。

此后,泛海集團繼續受讓并增資原山西物產期貨(后更名為“民生期貨”)、介入廣西北部灣銀行和中旅信托(后更名為“民生信托”)的重組。以上的種種動作都發生于集團層面,直至2014年,其對于金融領域的野心才在上市公司戰略層面展現。

2014年,作為泛海系的地產上市平臺,泛海控股股份有限公司(下稱“泛海控股”)表示,將轉型至“房地產+金融+戰略投資”三立并舉的發展模式,以擺脫單純對于房地產業務的依賴。一年后,盧志強親自掛帥泛海控股,召集豪華金融班底,進一步向“金融全牌照”的目標進軍。

在將集團的金融資產裝進上市公司平臺的基礎上,泛海控股還持續擴充金融版圖。據悉,自2014年起,泛海控股在金融領域的動作包括收購民生證券、民生信托和亞太財險、收購香港上市公司時富金融服務集團有限公司、出資收購民安財險、申請設立亞太再保險、亞太互聯網人壽等金融企業、通過民生金服控股搭建互聯網金融業務、增持民生銀行、申請私募投資金融牌照等。

泛海控股的金融轉型在2018年繼續深入。

2018年1月,泛海控股因籌劃資產重大重組公告停牌,重組完成后,泛海控股將不再經營房地產業務。

然而,3個月后,該計劃因“重組有關條件尚不成熟”流產。泛海控股表示,終止籌劃重組有部分原因是由于目前金融控股公司的監管辦法未正式出臺,關于金融控股公司的股權管理、財務指標、治理結構、風險控制等監管要求尚待進一步明確。

截至2018年上半年,泛海控股房地產業務已從獨占鰲頭減弱至占當期營收總額的22.4%,來自信托、證券、保險業務的收入則分別占32.3%、11.3%和33.8%。上述三類金融業務中,只有信托可與房地產業務相以抗衡,證券及保險業務今年上半年毛利率均為負數。

“河北地王”金融紀事

相較于盧志強的早早鋪墊,被業內稱為“河北地王”的榮盛發展對于金融板塊的布局則要追溯到2010年。

2010年,榮盛發展發起設立榮盛泰發(北京)投資基金管理股份有限公司(下稱“泰發基金”),4年后,經中國證券投資基金業協會批準,該基金成為全國前100家完成備案的私募基金管理公司之一。2017年年報顯示,截至年底,泰發基金累計資產管理規模達到286.06億元。

2015年,榮盛發展的金融業務按下快進鍵。

一場聲勢浩大的發布會拉開了榮盛發展轉型的序幕,榮盛發展彼時在會上確立了“大地產、大健康、大金融”以及新型產業全面發展的“3+X”戰略格局。榮盛發展坦言,此舉是為了培育競爭新優勢,強化盈利能力。2015年9月,榮盛發展以3.93億元認購河北銀行2.67%的股份,但同年其凈利潤下降24.87%。

2016年,榮盛發展的大金融板塊初具雛形。

當年8月,榮盛發展與海南省發展等九家股東共同設立了南華財險,以13.5%的持股比例成為其第二大股東。一個月后,榮盛發展又與上海景輝投資共同設立規模為10億元的景林璟域基金,出資占比99%。2016年底,榮盛發展作為發起人,發起設立了遼寧振興銀行股份有限公司,其中榮盛中天實業有限公司為第一大股東,出資6億元,持股30%。

然而,金融板塊的持續推進并非給榮盛發展的業績帶來顯著提升。2018年半年報顯示,房地產業依舊在榮盛發展的營收占比91.88%,物業服務、酒店經營、產業園區和其他行業的營收占比分別為1.6%、1.18%、1.77%、3.57%。金融業務的貢獻似乎無跡可尋。

對于房企頻頻在金融領域布局,易居智庫研究總監嚴躍進表示,當前對于房企而言,布局金融業是大趨勢,這和地產業務是相互掛鉤的。

不過,嚴躍進同時強調,房企布局金融業依然需要謹慎。雖然當前政策層面上有所放松,但仍然存在著調控風險。此外,企業要防范金融業務跟地產業務“糾纏不清”,因此房企進入后,需要注意金融業務的投入和投資方向。

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