講真,2019年買房要謹慎

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樓主 2019-08-06 20:16:48
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恒大名都

2018年的樓市,如果用一個詞來形容,大概是波瀾不驚。在“房住不炒”“因城施策”等一套組合拳之下,一整年下來,我們幾乎沒有聽說哪個樓市很勁爆。

但到了年尾,似乎發生了一些變化。

山東菏澤取消限售1月4日,央行還宣布了降準。此外,不少城市在貸款等方面也暗暗松了口子。

有觀點認為政策拐點的信號到了,2019年中國樓市有望出現新走勢。但也有觀點認為,這不過是基于“因城施策”的微調。

明年樓市究竟怎么走?

根據券商機構的樓市預測,我們從共識和爭議兩方面為2019年樓市走向探探路。

共識篇

23家券商機構都對2018年中國房地產行業走勢進行了預測,小巴整理出了這些機構們達成的共識,包括整體趨勢、成交量、房價、政策、行業等幾大方面。

總體——2019年地產關鍵詞:底部、修復

這23份《房地產行業2019年投資策略》報告的主題如下表,其中頻繁出現的關鍵詞是周期、寒冬、政策、機遇、修復。它們大致勾勒出券商機構對于2019年的整體判斷:寒冬漸消,機遇漸顯。

短周期內,房地產行業仍在“底部”。特別是一二線城市,盡管2019年不會有大幅度的改善,但經過長達2-3年的調整后,政策和市場表現上可能會出現階段性拐點。

從更長的時間而言,“分化”將是行業核心代表詞。不同區域、不同城市、不同房地產公司,走勢會完全不同。對于部分優秀的個體,或許是一個機會。

銷售——銷售小年,買房理智

券商機構的分析,更多關注供需方面。對于大型政策的預見,卻較難做到。

除了三四線城市帶來的“棚改紅利”,前兩年券商其實不太看好整體市場的銷量。

隨著紅利被消化,券商對成交量的態度還是一如既往——下滑。這23家券商中,有19家對明年房地產銷售面積,給出了明確預測:下跌,幅度集中在5%-10%之間。

房價——整體房價穩穩的

量在價前,買房的人少了,最終也會反映到房價上。

大多數機構預測2019年房價不會有太大變化。典型的觀點是:2019 年全國銷售均價增速將維持在-1.1%~3.3%之間。

房企——龍頭房企摩拳擦掌

從行業來看,房地產市場已經走過了“最好的年華”,增速將迎來下滑。

其中負債率過高的房企,可能會面臨更為嚴峻的財務風險。未來或許會頻繁出現房企之間土地或項目轉讓、甚至并購的新聞。

龍頭房企將分化

但對于其中的龍頭企業來說,反而可能是好機會。近幾年房地產企業行業集中度不斷提升,龍頭房企銷售規模增長明顯高于市場平均水平。

龍頭房企在融資、土地儲備、品牌效應和經營能力上的優勢,會逐漸轉化為業績規模和質量的領先。

股市——地產股迎來大好機會

行業遇冷+分化的趨勢,在券商看來,也是一個投資地產龍頭股的大好機會。

一方面,在A股和H股中,地產龍頭股的估值已經達到歷史最低水平。

另一方面,龍頭企業在資金、品牌、經營能力上更有優勢,當行業面臨困難時,更利于這些企業突出自己的優勢。

爭議篇

中國樓市在這一輪周期中,出現了明顯的分化,23家券商機構都對此表示一致,而爭議則在于,分化之后,一二線、三四線城市在未來一年會呈現的走勢。

三四線——三線四線,是否走涼?

?正方:大部分券商

?反方:海通證券

大部分券商認為三四線城市今年將會走入階段性衰退,面臨量價齊跌的局面,其中成交量可能會有較大跌幅。

棚改紅利正在消失

原因有兩條:棚改對三四線市場的推動力將會漸弱。調控重點可能轉向三四線城市。

但海通證券提出了明顯相反的觀點。認為三四線不見得會走弱,或是即便走弱,幅度也會遠小于其他券商認為的幅度。理由有三條:

1.人口凈流入不決定房價,決定房價的是具有高購買力的人群;

2.即便人口有影響,四線與中西部已部分出現人口回流的趨勢,尤其是河南與安徽;

3.三四線城市的自住比例高、投資少,房價收入比低。一二線購買力更強,價格也更堅韌,下跌空間有限。

一二線——一二線調控,會否放松?

?正方:中金公司、興業證券、西南證券

?反方:華泰證券、海通證券、華創證券

三四線城市有爭議,一二線也有。一二線城市的爭議,主要在于調控政策是否會放松,尤其是二線城市。

房地產對于經濟,有一定“補藥”作用,經濟不好的時候不時被用來“提個神”。因此,盡管一二線調控政策整體轉向幾乎不可能,但各地自主放寬一下還是可以的。

一二線城市是否會放松,券商存在爭議點

另一派觀點則認為,二線城市庫存并不高,“房住不炒”“長效機制”的大前提也并未改變,一二線重點城市政策轉向放松的可能性很小。

盡管兩派觀點在調控是否放松這一條上存在爭議,但雙方對一二線城市2019年樓市的態度基本一致“謹慎看好”。原因有三:

1.一二線城市已經經過較長時間的調整,而供需結構仍然緊張;

2.不少一二線城市在本輪調控中出臺了社保限購政策,一部分因社保而被閑置的購買力將在2019年集中釋放;

3.一二線城市地方銀行放款速度和額度相較于此前有明顯改善。

來源:吳曉波頻道

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